Comment résilier un bail de location ?

La résiliation d'un contrat de location requiert le respect de diverses formalités et échéances spécifiques. De plus, le statut de chaque partie impliquée revêt une importance cruciale dans le choix de la procédure de résiliation à adopter. En effet, locataires et bailleurs ne sont pas soumis aux mêmes préavis ni aux mêmes responsabilités.

Ainsi, voici un guide complet pour mener à bien cette démarche de résiliation.

Les conditions à respecter

Pour mettre fin à un bail de location, il est essentiel de se conformer à certaines conditions, notamment en ce qui concerne la rédaction du préavis, l'envoi et le respect des délais impartis.

La forme du congé

Pour résilier un bail de location, le congé doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception papier (LRAR), par lettre recommandée électronique (LRE), ou par acte d'huissier. Étant donné que la lettre de résiliation revêt un caractère officiel, il est obligatoire d'utiliser l'un de ces moyens ayant une validité juridique.

De plus, il convient de souligner que le début du délai de préavis sera déclenché uniquement à partir de la date de la réception de la lettre en recommandé (papier ou électronique) ou notification de l'huissier.

La résiliation de bail : côté locataire

Contrairement au bailleur, les obligations du locataire sont moins contraignantes. En vertu du contrat de location, seul le locataire détient le droit de mettre fin au bail à sa convenance. Cette disposition légale vise à protéger les individus, notamment les locataires, contre une éventuelle perte soudaine de leur domicile principal.

Concernant les délais de préavis à respecter par le locataire, ils varient selon le type de contrat. En effet, une location nue/vide demande 3 mois de préavis or une location meublée seulement 1 mois.

De plus, dans certains cas, le délai peut être réduit à 1 mois :

• Si le logement est établi dans une zone dite « tendue », au niveau de l'offre locative.
• En cas d’obtention d’un premier emploi ; de mutation ; de perte d’emploi ; de nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi.
• En cas de problème de santé connu et justifié par un certificat médical, qui contraint la personne à changer de domicile.
• Pour les personnes bénéficiant du revenu de solidarité active / l’allocation adulte handicapé.
• Pour les locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement (APL).

Pour jouir d’un préavis réduit, le locataire doit tout d’abord le mentionner dans sa lettre de congé en renseignant le motif qui lui ouvre droit à cette réduction et en joignant un justificatif appuyant ce motif.

Enfin, il est important de noter que le locataire a l’obligation de payer ses loyers jusqu’à la fin de son préavis ou jusqu’à l’arrivée du nouveau locataire, s’il décide de quitter les lieux avant la fin de son préavis.

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La résiliation de bail : côté propriétaire

La procédure de résiliation du bail du côté du bailleur est encadrée par des règles spécifiques.

Le bailleur ne peut signifier son congé qu'à l'expiration du contrat de bail, et ce, pour des motifs prédéfinis uniquement. De plus, pour que le congé soit légalement valide, le bailleur doit en informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Par ailleurs, pour mettre fin au contrat, le bailleur doit respecter des délais de préavis qui varient : 3 mois pour les locations meublées et 6 mois pour les locations nues/vides.

Voici les motifs légitimes pour lesquels le bailleur peut mettre fin au bail locatif :

• Reprendre le logement pour l'habiter en tant que résidence principale ou pour y loger un proche, ce qui nécessite que le bailleur précise dans son avis d'expulsion le nom et l'adresse du bénéficiaire du logement ainsi que la nature du lien qu'il a avec le repreneur.
• Vendre le logement.
• Motif légitime sérieux, tel que le non-paiement répété du loyer par le locataire.

À noter : Dès réception du congé de la part du bailleur, le locataire est autorisé à quitter les lieux à tout moment, sans préavis. De plus, il ne sera facturé que pour les jours d'occupation effectifs.

Lorsque le propriétaire acquiert un logement encore occupé par un locataire, il est soumis à des délais spécifiques pour donner congé :

En cas de reprise :

• Si le terme du contrat de location survient moins de 2 ans après l'acquisition, le préavis est de 2 ans.
• Si le terme du contrat de location survient plus de 2 ans après l'acquisition, le bailleur doit attendre l'échéance du contrat de location.

En cas de revente :

• Si le terme du bail survient moins de 3 ans après l'acquisition, le propriétaire doit attendre le premier renouvellement du bail.
• Si le terme du bail survient plus de 3 ans après l'acquisition, le propriétaire doit attendre l'échéance du bail en cours.

Il convient de souligner que si un bailleur résilie le bail d'un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les revenus annuels sont en dessous d'un seuil fixé par arrêté, il est alors tenu de lui proposer un logement adapté à ses besoins. Cette obligation s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans et que les ressources du foyer fiscal sont inférieures au plafond établi par arrêté.

Recours possibles en cas de litige

En cas de litige lors de la résiliation d'un bail, une situation délicate se présente, mettant fin aux liens contractuels entre le locataire et le bailleur. Cette décision peut parfois engendrer des problèmes et des conflits d'intérêts entre les parties impliquées.

Dans une telle situation, il est recommandé de d'abord solliciter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) afin de tenter de parvenir à un accord amiable avec la partie opposée. Si malgré cette démarche la situation ne s'améliore pas, il est alors conseillé de porter directement l'affaire devant le juge du tribunal d'instance compétent. L'intervention du juge permettra non seulement de calmer les tensions, mais aussi de vérifier la légitimité des motifs de résiliation avancés.

En cas de résiliation abusive, le juge est habilité à infliger une amende pouvant atteindre 6 000€ au coupable.